Diminuindo os riscos de um negócio hoteleiro



A maior parte dos leitores do Boletim conhece bem o funcionamento de um hotel e do mercado hoteleiro. No entanto, é possível que poucos realmente entendam o negócio do ponto de vista da rentabilidade do investimento. Assim, vale a pena abordar alguns temas relativos ao risco do investimento em um hotel.
Para o proprietário ou investidor, o hotel é um negócio que deve gerar uma renda suficiente para remunerar o capital investido. Ou seja, não se trata apenas de gerar lucro, mas de esse lucro remunerar bem o investimento e compensar os riscos do negócio.
Nos últimos anos, o grande problema do mercado hoteleiro no Brasil é a baixa rentabilidade do investimento em um novo hotel e isso tem restringido o aumento de nosso parque hoteleiro. Em muitos casos, as projeções indicam uma taxa interna de retorno (TIR) de 10% ao ano (em termos reais), enquanto que um valor razoável seria acima de 15%.
Essa previsão de rentabilidade também está relacionada com os riscos de implantação e de operação de um novo empreendimento. Um hotel é o tipo de investimento que exige um alto nível de imobilização de capital e esse valor só retorna para o investidor em um prazo longo (normalmente entre 8 e 10 anos). Para diminuir os riscos ao longo desses anos e aumentar as chances do hotel trazer a rentabilidade esperada, há algumas recomendações simples sobre como estruturar um investimento hoteleiro. São elas:
• Análise de viabilidade – um novo projeto deve passar por um estudo formal de mercado, que trará as informações necessárias para uma análise de viabilidade econômico-financeira. Certifique-se de trabalhar com profissionais com boa reputação no mercado, caso contrário será apenas desperdício de recursos.
• Demanda forte e diversificada – hotéis em cidades com economia forte e diversificada estão menos sujeitos a oscilações decorrentes de queda ou crise em algum setor específico. Cidades muito dependentes de turismo internacional, por exemplo, têm sofrido com a baixa cotação do dólar.
• Mercado hoteleiro médio ou grande – mercados hoteleiros pequenos (menos de 1.000 quartos, por exemplo) apresentam mais riscos relacionados com um aumento de oferta. Nesses casos, quaisquer dois novos hotéis que inaugurem trazem um forte risco de queda nas taxas de ocupação.
• Barreiras à entrada de novos competidores – cidades e regiões que apresentem escassez de terrenos disponíveis para novos empreendimentos dificultam a entrada de novos competidores e isso resguarda o mercado e torna as expectativas de lucro mais confiáveis.
• Boa localização – o acesso ao hotel deve ser fácil e intuitivo. Seu entorno deve ser agradável e provido de bom comércio e serviços. Além disso, a construção deve ser visível das principais vias de trânsito local.

• Produto certo – é importante entender a vocação do terreno e da cidade para definir o produto hoteleiro correto em termos de porte, padrão e equipamentos. Além disso, uma marca forte ajuda a manter patamares de desempenho razoáveis mesmo em momentos de baixa.
É evidente que nem sempre será possível se resguardar em relação a todos esses elementos. De fato, é importante controlar os aspectos que estão ao seu alcance. Caso alguns desses aspectos não possam ser ajustados, considere evitar o projeto ou procure níveis de rentabilidade maiores, para justificar o maior nível de risco.
Por Cristiano Vasques, sócio da HotelInvest
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